Ejerskifte og forsikring ved boligkøb

Ved et boligkøb kommer to slags forsikring i spil. Den ene er den almindelige bygningsforsikring, kaldet husforsikring, som dækker huset mod skader som brand og storm. Den anden er ejerskifteforsikring, som ifølge FindForsikring er en særskilt forsikring mod skjulte fejl og mangler ved huset. De to har forskellige formål og forskellige vilkår.

Husforsikringen er beskrevet i guiden Husforsikring: hvad dækker den?. Denne guide handler om de regler, der gælder ved selve ejerskiftet, og om det, FindForsikring skriver om ejerskifteforsikring.

Er tingsforsikring tegnet uden angivelse af nogen bestemt interesse, anses forsikringen tegnet til fordel for enhver, der som ejer, panthaver eller indehaver af anden tinglig ret, eller fordi han bærer faren for tingen, vil lide tab ved, at den forringes eller går til grunde. Det står i Forsikringsaftaleloven § 54, stk. 1.

Er det betinget, at forsikringen skal ophøre i tilfælde af ejerskifte, gælder forsikringen dog 14 dage efter ejerskiftet i det omfang, hvori den nye ejer ikke gennem en af ham tegnet forsikring har krav på erstatning. Det står i § 54, stk. 2. Har den nye ejer bopæl i Grønland, forlænges fristen til en måned. Bestemmelsen gælder ikke for søforsikring af skib.

Reglen giver en kort overgang, men den afløser ikke den nye ejers egen forsikring. Den gælder kun i det omfang, den nye ejer ikke har krav på erstatning gennem en forsikring, han selv har tegnet. Har køberen tegnet sin egen husforsikring fra overtagelsen, er det den, der dækker.

Sælgeren og køberen har hver deres forhold til forsikringen. Hvem der er dækket, og hvem der kan kræve erstatning, står i guiden Hvem er dækket af forsikringen?. Hvordan du holder tilbud op mod hinanden, står i guiden om at sammenligne forsikringer. Reglen i § 54, stk. 2, er en overgangsregel, som skal dække det tidsrum, hvor den nye ejer endnu ikke har fået sin egen forsikring på plads.

FindForsikring skriver, at en ejerskifteforsikring typisk tegnes ved køb af en brugt bolig og dækker skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstands- og elrapporten. FindForsikring skriver også, at den tegnes i 5 eller 10 år, og at sælgeren som udgangspunkt skal betale halvdelen af den tilbudte præmie.

Hos FindForsikring kan du uploade tilstands- og elrapport, og så indhenter selskabet tilbud fra danske selskaber. Det er annoncørens egen beskrivelse, og vilkårene i det enkelte tilbud er det, der gælder. Selve tilbudsformularen findes i tilbudsrækken øverst på siden. FindForsikring skriver også, at ældre huse har større risiko for skjulte skader, og at forsikringen giver økonomisk tryghed for den, der ikke selv kan vurdere ejendommens stand. Det er annoncørens vurdering og ikke en lovregel.

FindForsikring skriver, at ejerskifteforsikring kun kan tegnes i forbindelse med selve handlen og skal være på plads inden overtagelsen. Annoncøren skriver også, at begge rapporter, tilstandsrapport og elinstallationsrapport, er en forudsætning for at kunne tegne forsikringen.

Tidspunktet hænger sammen med selve handlen. Er forsikringen ikke på plads inden overtagelsen, gælder den ikke, skriver FindForsikring. Annoncøren skriver også, at ejerskifteforsikring er relevant for boligkøbere af hus eller villa, købere af ældre ejendom, førstegangskøbere og købere uden teknisk indsigt, og at den tegnes sammen med tilbud fra flere selskaber.

FindForsikring viser en oversigt over, hvad de tre varianter dækker. Skjulte fejl og mangler, skjulte el-installationer og skjulte vvs-installationer er med i alle tre. Stikledninger og ulovlige bygningsindretninger er tilkøb ved 5 år og 10 år og indgår i den udvidede 10-årige. Kosmetiske skader er ikke dækket ved 5 og 10 år, men kan tilkøbes ved den udvidede 10-årige.

Forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten, er ikke dækket i nogen af varianterne. FindForsikring skriver, at dækningerne kan variere mellem selskaberne, og at forsikringens vilkår og tilstandsrapportens anmærkninger altid skal tjekkes. Annoncøren skriver også, at mange anmærkninger i tilstandsrapporten gør forsikringen dyrere.

FindForsikring skriver, at prisen på en ejerskifteforsikring afhænger af boligens type, husets alder, antallet af anmærkninger i tilstands- og elrapporten, elrapportens karakter, dækningsperioden og tillæg. Annoncøren skriver, at mange anmærkninger af typen K2 og K3 i tilstandsrapporten gør forsikringen dyrere, og at 10 år koster mere end 5 år.

FindForsikring skriver også, at præmien er en engangspræmie og ikke en månedlig udgift, og at stikledninger, ulovlige forhold og kosmetiske skader som regel er tilkøb. Konkrete beløb kommer fra de tilbud, du får, og de står ikke her.

FindForsikring skriver, at sælgeren som udgangspunkt skal betale halvdelen af den tilbudte præmie, og at sælgeren skal tilbyde at betale halvdelen af præmien ved boligkøb. Annoncøren skriver også, at 10-årig dækning som regel er et lovkrav at have tilbudt, hvis sælgeren har fået lavet tilstands- og elrapport.

Her gengives annoncørens egne oplysninger. Selve forsikringsaftalen følger forsikringsaftalelovens regler, fx fortrydelsesretten, som er forklaret i guiden om fortrydelsesret.

Omfatter en forsikring samtidig ejerens og panthaverens interesse, kan erstatningsbeløbet udbetales til ejeren, når skaden er udbedret, en forsikret bygning genopført, andre af forsikringen og panteretten omfattede genstande genanskaffet, eller lige så betryggende sikkerhed for panthaverens fyldestgørelse stillet. Det står i § 58, stk. 1.

Finder istandsættelse eller genanskaffelse ikke sted, fordeles erstatningsbeløbet mellem ejeren og de andre berettigede, jf. stk. 2. Er der pant i boligen, har långiveren altså en interesse i, hvordan erstatningen bruges. Hvad der ellers gælder for forsikringen, når nogen har pant, er beskrevet i § 54 og § 58.